مناطق التملك الحر في أبوظبي.. شرح تفصيلي

أصبح بإمكان الأجانب شراء العقارات بنظام التملك الحر في مناطق الاستثمار المحددة بأبوظبي منذ صدور قرار عام 2019 الذي فتحها لجميع الجنسيات، وألغى القيد السابق المحدود لدول مجلس التعاون الخليجي. وتشمل المناطق الرئيسية جزيرة ياس وجزيرة السعديات وجزيرة الريم وجزيرة المارية، إضافة إلى مناطق برية توسّعت تدريجياً، وتُسجَّل المعاملات لدى دائرة البلديات والنقل في الإمارة عبر بوابة «داري» (DARI).

هيكل الرسوم أخف من نظيره في دبي: فأبوظبي تفرض رسماً بنسبة 2 في المئة على نقل ملكية العقارات، مقابل 4 في المئة تُطبَّق في الإمارة الأكثر نشاطاً في سوق العقارات الإماراتي على نطاق أوسع. ويظهر هذا الفارق مباشرة في حسابات الصفقات للوحدات المماثلة.

ما هي هذه المناطق فعلياً

مناطق الاستثمار ليست بنية ضريبية، بل هي تصنيفات تخطيطية وتملّكية. فداخلها يحصل المشترون من خارج دول مجلس التعاون على سند تملّك حر كامل، ويحق لهم إعادة البيع دون قيود، ووراثة الملكية. أما خارج هذه المناطق، فيبقى تملّك الأجانب محدوداً بترتيبات الإيجار طويل الأمد أو حق الانتفاع لمدد محددة.

• جزيرة ياس: مخططة من قبل «ألدار» حول مجمّع الحدائق الترفيهية والمارينا، وتضم شققاً وفيلات موجهة للمستخدمين النهائيين والمستثمرين على حد سواء.
• جزيرة السعديات: الحي الثقافي الذي يتوسطه متحف اللوفر أبوظبي المفتوح عام 2017، ويجري إنشاء متحف التاريخ الطبيعي على مقربة منه.
• الريم والمارية: أبراج سكنية وتجارية عالية الكثافة، وهي الأقرب إلى نمط الحياة العمودي الدبي في أبوظبي.

كيف تتم عملية الشراء

تسير العملية وفق التسلسل المعتاد: يحجز المشتري وحدة، ثم يوقّع عقد بيع عبر وسيط عقاري مرخّص أو مباشرة مع المطوّر، ويحصل على شهادة عدم ممانعة عند وجود رهن عقاري أو قيد على الملكية، ثم تُنقل الملكية لدى أمين التسجيل مع دفع رسم الـ2 في المئة إضافة إلى رسوم إدارية ثابتة. ويتوفر التمويل العقاري من بنوك الإمارات للمقيمين وغير المقيمين على حد سواء، مع دفعات أولى أعلى عادةً لغير المقيمين.

أما شراء العقارات على الخارطة فيمر عبر تسجيل لدى المطوّر يشبه في منطقه النظام الدبي، مع إشراف على حسابات المشاريع لحماية أقساط المشترين وربطها بتقدم البناء.

لماذا كان قرار 2019 مهماً

قبل عام 2019، كان المشترون الأجانب في أبوظبي محصورين إلى حد كبير في مناطق محددة وفق قواعد تخصيص، مما أضعف عمق السوق الثانوي. وقد أدى فتح جميع مناطق الاستثمار أمام أي جنسية إلى توحيد الطلب، فاستجابت أحجام التداول: إذ سجّل المطوّرون، وعلى رأسهم «ألدار»، المطوّر المدرج المهيمن في الإمارة، نمواً مستداماً في المبيعات في السنوات التالية، بما في ذلك إقبال قوي على العقارات على الخارطة في ياس والسعديات.

وقد ضاعف نظام التأشيرة طويلة الأمد (10 سنوات) من أثر ذلك، إذ منحت أهلية «الإقامة الذهبية» المرتبطة بعقار بقيمة 2 مليون درهم مخزوناً أبوظبي العقاري سردية إقامة لم تكن متاحة له سابقاً، وبدأت رؤوس الأموال التي كانت ستتجه افتراضياً إلى دبي تقيّم مناطق العاصمة على أساس مقارنات العائد.

العوائد ورسوم الخدمة والتفاصيل الدقيقة

تتجاوز العوائد الإجمالية المعلنة لشقق أبوظبي نظيراتها في دبي عموماً بهامش طفيف، إذ تستشهد استطلاعات المنصات والوسطاء بأرقام إجمالية تتراوح عموماً بين 6 و8 في المئة بحسب المنطقة وعمر المبنى. لكن خصمين يهمّان أكثر من العائد المعلن: رسوم الخدمة لكل قدم مربعة، التي تتفاوت تفاوتاً حاداً بين الأبراج، وترتيبات التبريد، التي تشكّل بنداً متكرراً تتنازعه المستأجرون في المباني المبردة عبر شبكات الأحياء.

وتتقاطع التمويلات والرسوم أيضاً: فرسم النقل البالغ 2 في المئة إضافة إلى رسوم تسجيل الرهن العقاري يحسّنان اقتصاديات الصفقة ذهاباً وإياباً، غير أن سيولة السوق الثانوي الأضعف مقارنة بدبي تعني أن الجداول الزمنية للخروج قد تطول بالنسبة للوحدات غير الممتازة.

رسوم الخدمة والتبريد وحسابات التملك

تحتاج العوائد المعلنة في أبوظبي إلى تطبيق سلسلة الخصومات قبل أي مقارنة. فرسوم الخدمة، المعلنة لكل قدم مربعة والمقيّدة على كل سند ملكية، تتفاوت بحدة بين المباني، وتحمل الأبراج ذات المرافق الفندقية في ياس والسعديات بعضاً من أثقل جداول الرسوم في الإمارة. ويضيف التبريد المركزي للأحياء، المزوَّد عبر شبكات مقيّدة بالعدادات في الأحياء الأحدث، رسماً متكرراً يتنازعه المستأجرون والملاك بالتساوي تقريباً، وينبغي على المشترين طلب فواتير التبريد لآخر اثني عشر شهراً للوحدة المحددة تحديداً، لا متوسط المبنى، قبل الالتزام.

أما حسابات إعادة البيع فتختلف عن دبي. ففي شراء بقيمة 2 مليون درهم، يوفّر رسم النقل البالغ 2 في المئة في أبوظبي 40,000 درهم مقارنة برسم الـ4 في المئة في دبي عند الدخول، ويتكرر هذا الوفر عند الخروج على المشتري الذي تجده في نهاية المطاف. وفي المقابل، فإن عمولات الوسطاء ورسوم تسجيل الرهن العقاري متقاربة عموماً بين الإمارتين، كما أن فترات التسويق الأطول في أبوظبي تعني أن تكاليف الاحتفاظ، ورسوم الخدمة المتراكمة على وحدة شاغرة، غالباً ما تلتهم جزءاً من ميزة الرسوم. والصياغة الصادقة: أبوظبي أرخص في التعامل وأبطأ في الخروج، والمستثمرون الذين يقيّمون السوقين ينبغي أن يحاكوا دورة كاملة، دخولاً واحتفاظاً وخروجاً، لا رسوم الدخول وحدها.

خريطة المدارس والمجتمعات

يتبع الطلب العائلي، وهو العمود الفقري لقيم إعادة البيع في المناطق الممتازة، المدارس. فالحي الثقافي في السعديات ومجمّع مدارسه يدعمان أكثر شرائح السوق الفاخرة صلابة في الإمارة، بينما تجمع ياس بين المقاصد الترفيهية والكثافة السكنية في سوق متكامل ذاتياً، وتخدم الريم والمارية المهنيين العاملين في الجزيرة الراغبين في تنقل قصير. ويتبع الطلب الإيجاري الجغرافيا نفسها، فيواجه ملاك الوحدات قرب المدارس القائمة فترات شغور أقصر ومفاوضات تجديد أكثر استقراراً من نظيراتها في المناطق التي ما تزال تبني بنيتها المجتمعية. وعلى المشترين الذين يزنون الخيارات بين المناطق أن يمنحوا الأولوية لمناطق الالتحاق المدرسي ومراكز التنقل قبل السعر المعلن لكل قدم مربعة، لأن السوق يفعل ذلك.

المقارنة على مستوى الخليج

يقع نموذج أبوظبي بين سوق التملك الحر المفتوح بالكامل في دبي وإطار التملك الأجنبي الذي ما يزال قيد التشكّل في الرياض. وللمستأجرين الذين يزنون الانتقال إلى العاصمة القطرية بدلاً من ذلك، يحدد دليل سوق الإيجار في الدوحة لدينا تكاليف التأجير هناك. وقد أصبح انفتاح كل سوق على الملكية الأجنبية سؤالاً من الدرجة الأولى لتخصيص رؤوس الأموال الإقليمية، ويشكّل قرار أبوظبي لعام 2019 نقطة مرجعية لمدى سرعة قدرة السياسة على إعادة تسعير إمارة بأكملها.