سكني هو البرنامج الوطني للإسكان في السعودية: منصة رقمية تعمل تحت مظلة وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، وتتولى تخصيص الأراضي السكنية والتمويل العقاري المدعوم والوحدات المطورة من قبل المطورين للأسر السعودية. ويُقاس هدفها برقم واحد: مستهدف رؤية 2030 برفع نسبة تملّك السعوديين للمساكن إلى 70% بحلول عام 2030، من نحو 47% عند إطلاق البرنامج في عام 2017.
وارتفعت معدلات التملك منذ ذلك الحين. وتشير البيانات الرسمية إلى أن نسبة تملّك السعوديين للمساكن تجاوزت 63% في السنوات الأخيرة، في قفزة تحققت في معظمها عبر قنوات التمويل المدعوم في سوق العقار السعودي وليس عبر الشراء النقدي في السوق المفتوحة.
كيف تعمل المنصة
تسجّل الأسر في بوابة سكني ويُقيَّم أهليتها، ثم تُوجَّه المنصة كل أسرة إلى أحد عدة مسارات: قطع سكنية مجانية أو مدعومة مع خيارات البناء الذاتي، أو وحدات جاهزة من مطورين متعاقدين، أو شقق وفيلات ضمن برامج الشراكة بين الوزارة ومطوري القطاع الخاص. وبعد اختيار المنتج، تنتقل الطلب إلى مرحلة التمويل.
وتعمل المنصة كمحرك ربط بين ثلاثة أطراف: الأسر المؤهلة، والمطورون من القطاع الخاص الذين يلتزمون بطرح مخزونهم عند نقاط سعرية متفق عليها، والبنوك وشركات التمويل التي تمول القروض العقارية. وهذا الهيكل هو ما يجعل سكني يُفهم على نحو أدق بوصفها بنية تحتية للدعم الحكومي للطلب، لا بوصفها مطوراً أو مُمولاً.
طبقة التمويل: وافي والبنك العقاري
يقع الدعم المالي في برنامج وافي، التابع للبنك العقاري. ويمرر وافي دعم هامش الربح عبر البنوك التجارية: فالدولة تدفع جزءاً من الهامش، بحيث كان معدل الربح الفعلي للمقترض على العقود المؤهلة يُعلَن في بعض المنتجات عند مستويات أدنى بكثير من أسعار السوق السائدة. والعقود متوافقة مع الشريعة الإسلامية، بما يتسق مع قانون العمل المصرفي السعودي.
ومذ تقديم وافي، أقرّ البرنامج حزم دعم بقيمة عشرات مليارات الريالات عبر مئات الآلاف من العقود، وفق إعلانات وزارة الإسكان. وتتنافس البنوك على نوافذ التخصيص لأن الضمان الحكومي يجعل التعرض الائتماني جاذباً.
ما الذي غيّره البرنامج للمطورين
قبل سكني، كان السوق السعودي ينتج قدراً محدوداً من المساكن للسوق الشامل: فالمضاربة على الأراضي تركت قطعاً فارغة بينما كانت فجوة القدرة الشرائية تُبعد المشترين. وفرض البرنامج تحولاً في المنتج. فالمطورون اليوم يصممون فيلات وشققًا من غرفتي وثلاث غرف نوم ضمن سقوف سعرية تتسع لقدرة السداد المدعومة، ويبيعونها مسبقاً لطلب مخصص بدلاً من المراهنة على مشتري السوق المفتوحة.
| مسار سكني | ما تحصل عليه الأسرة |
|---|---|
| الأراضي السكنية | قطعة مجانية أو مدعومة مع مسار البناء الذاتي |
| الوحدات الجاهزة من المطورين | فيلات وشقق بأسعار محددة من مطورين متعاقدين |
| التمويل المدعوم (وافي) | دعم هامش الربح عبر البنوك التجارية |
| البيع على الخارطة (بما تسمح به الأنظمة) | دفعات مرحلية على مشاريع مؤهلة |
الصلة بالتمويل العقاري
دعم سكني لا يلغي تقييم الجدارة الائتمانية. فالبنوك تظل تطبق قواعد البنك المركزي في الإقراض والدفعات المقدمة ونسب خدمة الدين، وحجم الدعم الذي تؤهله له الأسرة يتوقف على الدخل. أما تفاصيل هذه القروض العقارية، بما فيها سقف نسبة القرض إلى القيمة للمنازل الأولى ومعدلات الربح المرتبطة بمؤشرات سوق النقد السعودي، فتتناولها مقالتنا التوضيحية حول تكلفة التمويل العقاري في السعودية.
كيف غيّرت المنصة الرقمية الإجراءات الورقية
الإنجاز الأقل ظهوراً لسكني هو الإداري. فقبل المنصة، كانت الأسرة السعودية الساعية إلى سكن مدعوم تتنقل بين وزارة الإسكان والبنك العقاري وسجل الأراضي وبنك، لكل منها طوابير وملفات ورقية منفصلة. أما المنصة فحولت تلك الرحلة إلى سجل رقمي واحد: تُقيَّم الأهلية آلياً من البيانات الوطنية، ويُنفَّذ تخصيص المنتجات، أرضاً أو وحدات جاهزة أو حزم بناء، إلكترونياً، وتُوجَّه طلبات التمويل مباشرة إلى أنظمة البنوك الشريكة مع إلحاق الدعم مسبقاً.
ويوضح مسار البناء الذاتي حجم التغيير. فالأسرة التي تُخصَّص لها قطعة أرض يمكنها اختيار مقاولين متعاقدين، وتصاميم منازل من كتالوج موحد، وإشراف إنشائي مرحلي عبر المنصة، مع صرف الدفعات عند إنجاز مراحل الفحص، في هيكل منسوخ عمداً من منطق حسابات الضمان المستخدمة في سوق البيع على الخارطة الخاص. وتُجدول عمليات الفحص البلدي وربط الخدمات عبر السجل نفسه. وللكتالوج أهمية تجارية: فهو يركّز الطلب على منازل موحدة من غرفتين إلى أربع غرف نوم، وهو ما دفع المقاولين الوطنيين والمطورين الإقليميين الأصغر على حد سواء إلى إعادة تنظيم خطوط منتجاتهم وفق مواصفات مؤهلة لسكني.
انتقادات البرنامج باختصار
نادراً ما يدور المعارضون لسكني حول الدعم ذاته. فالانتقادات المتكررة ثلاثة: تجربة المستفيدين، إذ تبلّغ الأسر عن فترات انتظار بين التخصيص والتمويل تمتد لأشهر عدة، وقنوات شكوى بطيئة الاستجابة. والنتائج المكانية، إذ أدى الطلب المدعوم إلى تضخيم أسعار الأراضي حول القطع المخدومة، ما نقل جزءاً من الدعم إلى مالكي الأراضي، وهي دينامية وثّقها اقتصاديون سعوديون. والاعتماد على السوق، إذ أصبح سوق المساكن الشامل يعتمد على برنامج حكومي واحد، بحيث يؤدي أي تباطؤ في نوافذ الدعم إلى إبطاء قطاع البناء السكني بأكمله، وهي ترابط يعترف به المسؤولون حين يصفون البرنامج بأنه أكبر من أن يُوقف. وكل انتقاد من هذه الانتقادات قابل للمعالجة، ولا يوجد منها ما ينقض سجل إنجاز البرنامج؛ لكنها مجتمعةً ترسم أجندة الإصلاح لمرحلة الوصول إلى 70%.
أين يقف مستهدف الـ70%
زخم البرنامج حقيقي لكنه غير متكافئ. فقد نما الإقراض المدعوم بأسرع وتيرة في المناطق الداخلية حيث الأراضي رخيصة ويغلب البناء الذاتي، بينما تتوقف القدرة الشرائية في الرياض وجدة بدرجة أكبر على معروض الشقق. وقد أقرّ المسؤولون بأن الشريحة الأخيرة من المستهدف، من منتصف الستينيات إلى 70%، هي الأصعب، لأنها تمس الأسر ذات الدخل المنخفض التي حتى قدرتها على السداد المدعومة تظل ضئيلة.
وبالمقارنة الإقليمية، لا يوجد لسكني نظير مطابق: فالإمارات تدعم الطلب عبر الإقامة لا عبر التمويل، ونموذج قطر الذي يغلب عليه الإيجار لا يحتاج إلى برنامج تملك أصلاً. وهذه الاختلافية هي الجوهر. فقد اختارت السعودية تصنيع أصحاب المنازل بكميات كبيرة لأن عقد الاجتماعي وديموغرافيتها وطاقتها الإنشائية غير المستغلة كانت متوافقة، والبرنامج هو أصدق تجربة في المنطقة على استخدام التمويل العقاري أداةً للسياسة الاقتصادية.
وبالنسبة لقطاع العقارات، يحدد سكني شريحة السوق الشامل في السعودية. فأي استراتيجية سكنية واسعة النطاق في المملكة اليوم هي، عملياً، استراتيجية للبيع ضمن هذا البرنامج أو البناء من أجله أو التمويل إلى جانبه.